Разъяснение Росреестра: 6 квадратных метров и их правовое значение

Три года назад в нашей стране запретили сделки с микродолями в жилых домах и квартирах. В определённых случаях граждане не могут купить или продать свою долю, если она меньше установленной нормы.

Сегодня мы попытаемся разобраться в особенностях сделок с такими долями в жилых помещениях и узнаем, в каких случая ограничения действуют, а в каких нет. Поможет нам в этом заместитель руководителя Управления Росреестра по Чувашии Татьяна Васильева.

— Татьяна Вячеславовна, что должны знать собственники жилья или будущие обладатели квартир об установленном размере доли?

— Граждане должны знать, что в 2022 году Федеральным законом установлен минимальный размер доли в праве на жилое помещение. И он составляет 6 квадратных метров. Это значит, что нельзя выделить, купить или продать долю в квартире или доме, если она меньше 6 квадратов.

— Это касается всех сделок?

— Нет, в законе есть ряд исключений, которые допускают и меньший размер доли. Например, если вы получаете недвижимость по наследству и там несколько наследников. В этом случае всё делится пропорционально количеству наследников и доля может оказаться совсем маленькой. Или ещё одно исключение — приватизация квартиры. Здесь тоже могут возникнуть микродоли.

— А при покупке квартиры на средства материнского капитала? Здесь должен соблюдаться размер доли в 6 квадратов?

— Государство позаботилось о наших семьях, которые получают поддержку в виде материнского капитала, и дало им возможность выделять доли в квартире на их усмотрение или соразмерно доли использованных средств поддержки. Здесь ограничений нет.

— Если семья покупает жилье с применением каких-то жилищных сертификатов или иных мер господдержки, это тоже исключение?

— В этом случае необходимо соблюдать требование закона о 6 квадратных метрах. Жилищные сертификаты не входят в перечень исключений. Например, если семья из четырёх человек покупает квартиру и планирует разделить её на всех членов семьи, то минимальный размер доли на каждого не может быть меньше шести квадратных метров. Допустим, квартира 63 квадратных метра. Оформляют её по ¼ доли, получается, что на каждого собственника выходит больше 15 квадратных метров. Здесь всё в порядке. Такую сделку зарегистрируют. А вот если у папы чуть больше 43 квадратных метров, у мамы около 15, а у детей по 2,5 метра, то такая сделка не пройдет. Доли детей нужно будет увеличить. Подчеркну, что это касается покупки жилья без средств материнского капитала.

— Допустим, мне по наследству досталась 1/12 доля в жилом доме бабушки, смогу ли я ее кому-нибудь продать?

— При продаже такой доли нужно соблюсти одно требование — право преимущественной покупки. То есть вы в первую очередь должны предложить выкупить у вас долю другим собственникам доли в доме. И только если они письменно откажутся, предложить на тех же условиях другим покупателям. Обратите внимание, что сделки с долями требуют нотариального удостоверения.

— Я смогу подарить свою микродолю постороннему?

— Да, можете. Но опять же только через нотариуса. С 11 января 2025 года все договоры дарения должны быть нотариально удостоверены.

Я хочу подчеркнуть, что запрет на микродоли заключается в том, чтобы ограничить собственников в умышленном дроблении жилплощади. Чтобы пресечь продажу таких микродолей мошенникам, которые использовали доли для оформления прописки или получения различных льгот, особенно это практиковалось в Москве. Если же вы в силу закона стали собственником такой микродоли, например, получили её в наследство, то государство не ограничивает вас в праве распорядиться этими квадратными метрами. Главное — соблюсти право преимущественной покупки и нотариально всё заверить.

— Спасибо за ответы.