Мифы о строительстве частного дома в ипотеку: интервью с экспертом из Сбера

Дом, коттедж или своя усадьба с верандой, баней или даже зимним садом — кто из нас не мечтал о собственном уютном гнездышке за городом? Цены на недвижимость стабильно держат высокую планку, поэтому для многих жителей Чувашии все актуальнее становится возможность строительства собственного дома. Ведь найти недорогой участок земли на селе или в пригороде – по-прежнему несложная задача. 

Однако многих пугают потенциальные сложности: бытует мнение, что для строительства дома нужен большой пакет документов, ставки по ипотеке гораздо выше и вообще с получением кредита возникают трудности. Наш корреспондент встретился с экспертом в мире ипотеки и строительства — заместителем управляющего Чувашским отделением ПАО Сбербанк Олегом Палтанкиным, чтобы выяснить так ли это на самом деле. 

— Олег Иванович, добрый день! Сегодня мы хотели бы обсудить с вами вопросы строительства частного дома. Говорят, что сейчас стройка пользуется большим спросом. Подскажите, видите ли вы увеличение спроса на ипотеку под строительство?

— Да, ипотека на строительство дома становится все более востребованным продуктом. Многие предпочитают жить в собственном доме, а не в квартире. Только за 3 квартал 2022 года спрос на кредиты под индивидуальное жилищное строительство вырос в 2,5 раза!

— Я слышала, что ипотека на строительство дома существенно дороже, чем на квартиры. Это правда?

— Честно говоря, это очень распространённый миф. И мы с вами сегодня его развеем. Например, в СберБанке действует несколько ипотечных программ на цели индивидуального жилищного строительства, как в рамках базовых программ, так и программ с государственной поддержкой. По этим программам можно одновременно приобрести землю и получить деньги на строительство.

По базовой программе «Строительство жилого дома» кредит предоставляется частями по заявлению, что удобно для клиента, так как заемщик платит проценты только за использованную сумму. Ставка по этой программе начинается от 9,9%.

Также кредит на ИЖС можно получить в рамках программы «Ипотека для семей с детьми» по ставке от 5,3%. Т.е. ставка ровно такая же, как и при приобретении квартиры в новостройке. 

— А кто может рассчитывать на получение такого кредита?

— На субсидию может претендовать семья, где хотя бы один ребёнок родился после 2018 года включительно или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Важный момент – если решили оформить ипотеку по этой программе, строиться придется с помощью компании-подрядчика. Это может быть и индивидуальный предприниматель. Закончить строительство нужно за три года — в течении 36 месяцев дом должен быть поставлен на кадастровый учет.

— Ого, здорово! А работают программы господдержки?

— Да, на рынке действует программа «Господдержка 2020», которая тоже позволяет взять ипотеку на ИЖС по сниженной ставке от 6,3%. По этой программе можно построить дом как с помощью подрядной организации, так и собственными силами.

— Есть какие-то дополнительные условия?

— Абсолютно стандартные. Максимальная сумма ипотеки по господдержке 6 млн рублей. Первоначальный взнос минимум 15% от стоимости. Также на момент строительства дома нужно предоставить обеспечение – понадобится или поручитель, или залог по кредиту. В залог также можно предоставить земельный участок, на котором будет строиться дом. И еще важный момент — если дом строится своими силами, то он должен быть поставлен на кадастровый в течении 12 месяцев после оформления ипотеки. Этот нюанс нужно держать в голове и учитывать при организации стройки. 

— Расскажите подробнее про залог.

— Как правило, на период строительства залогом выступает земельный участок, на котором планируется строительство. Тут есть важный нюанс — сумма кредита не должна превышать 85% от стоимости строительства по договору подряда (совокупной стоимости участка и строительства при одновременном приобретении земли) или залогового имущества. То есть, если участок стоит 1 млн рублей, а вы хотите взять ипотеку на сумму 5 млн, то этого обеспечения будет недостаточно. Что в этом случае можно сделать:

Предоставить в залог земельный участок и иное жилое помещение (например, имеющуюся квартиру)

Предоставить в залог земельный участок и привлечь платёжеспособного поручителя

И залог иной недвижимости, и поручительство будет выступать промежуточным обеспечением и после завершения строительства и регистрации ипотеки на построенный жилой дом, обеспечением по кредиту будет сам дом с участком.

Возможен и третий, более сложный вариант — оформление залога иной недвижимости на весь срок кредитования.

— А можете рассчитать примерный платеж по ипотеке? Если, например, земля уже есть в собственности, а в ипотеку на строительство нужно 3 млн рублей.

— Конечно. Если есть ребенок, рожденный после января 2018 года, то за основу возьмем программу «Ипотека для семей с детьми». При ставке в 5,3% и сроком 30 лет платеж составит 16659 рублей. По программе «Господдержка-2020» ставка 6,3%, а платеж — 18569 рублей. Кстати, если будете строить с привлечением подрядчика, то еще появляется вариант использования материнского капитала в качестве первоначального взноса.

— Так, мне кажется я уже готова строиться. Что нужно делать, чтобы оформить ипотеку на дом своей мечты?

— Отлично, давайте разобьем весь процесс на шаги:

Шаг №1. Для начала получаете предварительное одобрение по ипотеке. Рассмотрение заявки проходит в течение 3 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день отправки заявки. После одобрения заявки на ипотечный кредит у вас будет 3 месяца на дальнейшее оформление документов и выход на сделку.

Шаг №2. С вами свяжется менеджер банка, расскажет, какие документы нужно предоставить, и поможет заказать отчет об оценке земельного участка. Смета на строительство не требуется — банку достаточно будет получить от вас уведомление о начале строительства и пояснительную записку о стоимости строительства

Шаг №3. Документы везти в банк не нужно — вы загружаете их в личном кабинете. На проверку уйдет 2-4 дня. Если перед сделкой будет нужен страховой полис, менеджер вас предупредит и поможет всё оформить онлайн.

Шаг №4. Если строить ваш дом будет организация, нужно найти компанию и подписать договор подряда. При самостоятельном строительстве этого не потребуется.

Шаг №5. Менеджер заранее обсудит с вами удобное время сделки, а подписание кредитной документации проходит у нас за 1 визит в банк. 

Вот так, всего за пять простых шагов мы можете стать обладателем собственного дома! Кстати, специальных требований у банка к построенному дому тоже нет. Главное, чтобы он был признан жилым, то есть соответствовал санитарным и строительным нормам, а также требованиям пожарной безопасности. В общем, если поставили дом на кадастровый учет – этого достаточно. Далее можете потихоньку доделывать все остальное.

— Слушайте, а что с пакетом документов? Говорят, нужно очень много бумаг для получения кредита.

— На первом этапе потребуется только заполнить анкету и загрузить данные паспорта родителей и свидетельства о рождении детей – это нужно для подачи заявки на ипотеку. После получения предварительного одобрения необходимо предоставить проект договора подряда, в котором указываются параметры и стоимость планируемого строительства.

Также в обязательный пакет документов входит уведомление о соответствии параметров планируемого строительства установленным требованиям. Как его получить:

Направить уведомление о планируемом строительстве в администрацию (можно лично или через Госуслуги).

К заявке приложить проект будущего дома и схематичное изображение его размещения на участке (можно сделать самостоятельно).

Дождаться рассмотрения заявки. Ответ должен прийти через 7 рабочих дней. По результатам оказания услуги вы получите уведомление о соответствии параметров строительства установленным требованиям, которое нужно направить в банк.

Помимо этого, вам потребуются документы на участок и/или иной объект недвижимости, который вы предоставите в залог (выписка из ЕГРН и договор купли-продажи, дарения, ДДУ или свидетельство о праве на наследство). Дополнительно нужно оформить отчёт об оценке залогового имущества. Его можно заказать на Домклик — как только отчёт будет готов, он отобразится в вашем личном кабинете.

Если ипотека оформляется на строительство дома с одновременным приобретением участка, то также нужно предоставить документы на землю — паспорт продавца, правоустанавливающие документы на участок, выписка из ЕГРН, отчёт об оценке и проект договора купли-продажи.

Да, конечно, документов понадобится больше, чем при покупке квартиры, но здесь нет ничего сложного – почти все документы у вас или будут на руках, или их помогут оформить наши сотрудники.

— Спасибо, Олег Иванович, за такое подробное интервью. Многие жители Чувашии задумываются о собственном доме, но боятся, что столкнутся с трудностями как финансовыми, так и бюрократическими. Из нашего интервью, я поняла, что это совсем не страшно и даже вполне выгодно.

— Совершенно верно! Живите сейчас и не откладывайте свою жизнь на потом! В своем красивом, уютном и просторном доме. Я и сам сейчас в процессе строительства собственного дома, и хочу сказать, что это очень увлекательный и вдохновляющий процесс. При выборе жилья всегда рассматривайте все варианты. Возможно строительство – это именно то, что вам подходит. И если раньше этот процесс растягивался на годы, то сейчас благодаря доступным ипотечным программам уже через год вы можете с размахом отпраздновать новоселье в собственном доме.